Рыночная оценка объектов недвижимости на примере Рязанской области

Рыночная оценка объектов недвижимости на примере Рязанской области

Содержание



	ВВЕДЕНИЕ	3

	Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	6

	1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды	6

	1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества	12

	1.3 Принципы оценки недвижимого имущества	16

	ГЛАВА 2. ОБЗОР ОСНОВНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	21

	2.1 Методы доходного подхода и особенности их применения к оценке недвижимости	21

	2.2 Методы затратного подхода и особенности их применения к оценке объектов недвижимости	26

	2.3 Методы сравнительного подхода и особенности их применения к оценке объектов недвижимости	28

	ГЛАВА 3. РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ	32

	3.1 Современное состояние рынка недвижимости	32

	3.2 Характеристика недвижимого имущества расположенного на территории Рязанской области и в городе Рязань	41

	3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки	45

	ЗАКЛЮЧЕНИЕ	61

	БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК	67



ВВЕДЕНИЕ



Переход Российской Федерации к рыночной экономике направил страну на  углубленное развитие ряда новых областей науки и практики, в частности, к оценке стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой определенный сектор национальной рыночной экономики, который выражается в некой совокупности объектов недвижимости, экономических субъектов, которые в свою очередь оперируют на рынке, процессов функционирования рынка.

В настоящее время на современном рынке недвижимости представлены такие объекты как: жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, а также коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует также обязательно учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Отметим, что в	производственно-экономической практике экономических субъектов осуществляются множество процессов, когда возникает необходимость оценить ту или иную рыночную стоимость имущества предприятий. Следовательно, без оценки стоимости не обходится ни одна современная операция по купле-продаже какого-либо имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой достаточно сложный, объемный и уникальный процесс, так как практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта недвижимости. В случае если даже здания построены по одному типовому проекту, но при этом расположенные на разных земельных участках, в разных районах их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в достоверной, компетентной и соответственно объективной оценке стоимости объектов недвижимости, а сам институт оценки собственности еще не полностью сформирован, но и отсутствует информационная база оценки недвижимости, профессиональная подготовка современных оценщиков в России на современном этапе развития еще не достигла существующего мирового уровня.

Цель работы заключается в изучении теоретических основ оценки объектов недвижимости и определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Рязанской области и в городе Рязань.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. раскрыть понятие недвижимого имущества и его виды;

2. рассмотреть виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества;

3. рассмотреть принципы оценки недвижимого имущества;

4. проанализировать методы доходного, затратного и сравнительного подходов и особенности их применения к оценке недвижимости;

5. проанализировать современное состояние рынка недвижимости;

6. охарактеризовать недвижимое имущество, расположенное на территории Рязанской области и в городе Рязань;

7. произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки	.

Объект исследования – недвижимое имущество, расположенное на территории Рязанской области и в городе Рязань.

Предмет исследования – рассмотрение методов оценки недвижимости, проведение расчета рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенное на территории Рязанской области и в городе Рязань.

Теоретико-методологической основой данного исследования являются труды зарубежных  и отечественных авторов, а именно А. П. Ковалева, А.Б. Кружина, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Е.И. Тарасевич, в том числе работы по проблеме оценке недвижимости, а также доступные публикации в периодических изданиях российских авторов по проблематике исследования.

В ходе данного исследования были использованы методы сравнения и анализа. Данная оценка стоимости объекта проведена с использованием доходного и сравнительного подходов, а также было проведено согласование полученных результатов.

Информационную базу данного исследования составили действующие законодательные акты Российской Федерации в сфере оценочной деятельности недвижимости; данные агентства недвижимости «Ман»; актуальныен аналитические отчеты из средств массовой информации; материалы периодической печати; монографии по теме исследования, а так же данные Интернет-сайтов и поисково-справочных систем «Гарант» и «Консультант». 

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. 

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды



В повседневной жизни люди часто используют такое понятие, как недвижимое имущество. Этот термин часто встречается в разнообразных законодательных документах. Рассмотрим подробно, что такое недвижимое имущество, а также, какие его основные особенности. 

Понятие «недвижимость» впервые было сформулировано еще в римском праве, но при этом после того как в гражданский оборот были введены всевозможные земельные участки и прочие природные объекты. 

Стоит отметить, что в дореволюционной России оно начало использоваться только после внедрения соответствующего указа Петра Первого в 1714 году, который был издан с целью ограничения оборота недвижимости и ее дальнейшего наследования. 

Понятие недвижимости определено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, где к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом прочность связи с землей определяется тем, что объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. В свою очередь земельные участки являются объектами земельных отношений, регулируемых Земельным кодексом российской Федерации. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты. 

Сложными объектами недвижимости считаются предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права на индивидуализирующие обозначения, нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.

У недвижимости есть определенные характерные свойства. Данными свойствами обладает большинство подобных объектов.

Объект может быть сдан в аренду, продан или передан в собственность другому лицу на условиях долгосрочной ипотеки.

Недвижимое имущество крепко установлено на земле. Объект не может быть перемещен или демонтирован в краткие сроки, за исключением стихийных происшествий или военных действий.

Недвижимое имущество приносит пользу владельцу, а также может использоваться для проживания или ведения бизнеса. 



По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.
Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Обычно, в этом случае все расхождения укладываются в 3-5%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве - это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.
Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения будут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости.
Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки - чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости.

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.
Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Обычно, в этом случае все расхождения укладываются в 3-5%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве - это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.
Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения будут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости.
Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки - чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости.Сфера отношений, где объектом купли и продажи выступает недвижимость, представляет собой рынок недвижимости. На рынке формируется спрос и предложение на объект, в конечном счете – рыночная цена. Кроме ценообразующей, важнейшими функциями рынка недвижимости являются: посредническая, регулирующая, информирующая, стимулирующая. 

Рассмотрим основные характеристики недвижимого имущества:

Прочная связь с земельной поверхностью. При этом, объект может быть, на поверхности земельного участка, так и под поверхностью земной коры (к примеру, если на земельном участке, находящимся в собственности физического или юридического лица, расположена шахта по добыче полезных ископаемых, которая уходит далеко под землю, то она, как и сам земельный участок, считается недвижимым имуществом).

Объект не может быть перемещен. Если имущество нельзя переместить на другое место без существенных повреждений целостности его конструкции и изменения свойств, то объект является недвижимым.

Большинство недвижимых объектов предназначено для длительной эксплуатации. 

Все недвижимое имущество можно условно разделить на четыре основных группы.



Земля и недра. Это, как земельные участи, так и объекты под земельной поверхностью. Также к недвижимости относятся водоемы (ставки, пруды, озера).

Нежилые постройки, предназначением которых является коммерческое, социальное использования, а также здания административных учреждений.

Жилые помещения (квартиры, частные дома, коттеджи, загородные постройки).

Другие недвижимые объекты. К недвижимому имуществу также относятся такие объекты, как линии электропередач или трубопроводы, а также все, что прочно связано с местом расположения и предназначено для длительного использования. 

Территориальная структура рынка недвижимости представлена такими звеньями, как: местный рынок, региональный рынок, национальный рынок, международный рынок. Другим видом структуры является деление на рынок земли, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости, рынок промышленной недвижимости, рынок  недвижимости социально-культурного назначения.  Также рынок недвижимости подразделяется: первичный и вторичный.

В советское время понятие «недвижимость» постепенно трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов. В то же время отметим, что земельные участки, как правило, учитывались по отдельности но в соответствии с их видом, и исключительно согласно их площади. В современной же Российской Федерации термин «коммерческая недвижимость» используется в действующем правовом и экономическом обороте, что произошло по причине установления статуса частной собственности на землю. Окончательно он был закреплен в законодательстве Указом Президента РФ, который вступил в силу с 27.10.1993 года. 

Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя несколько базовых элементов таких как: 

- наименование, которое представляет собой определенный знак или термин, закрепленный за данным объектом. 

- содержание, представляющее собой определенную совокупность отличительных особенностей и признаков, ядром которых можно назвать определенное сущностное свойство. 

- объем, определяющий перечень предметов, отображающихся в данной категории. 

На сегодняшний день городская и загородная недвижимость это те понятия, которые не сводятся только к какому-то определенному и краткому указанию именно определенных значительных признаков недвижимости. Так как они представляют собой целостный и полноценный синтез или определенную совокупность знаний о конкретном объекте. Как и в других цивилизованных странах, в современной Российской Федерации принято понимать под термином «недвижимость» в основном в зависимости от объема самого понятия, то есть конкретного перечня вещей и соответственно их прав, которые его характеризуют. 

В частности, городская и загородная недвижимость, как правило, включает в себя такие объекты как: 

	участки и фонды недр; 

	земельные участки; все, что имеет непосредственную связь с землей, то есть различные сооружения, здания или объекты незаконченного строительства; 

	объекты, приравненные к недвижимости, которые предусматривают необходимость соответствующей государственной регистрации; 

	прочие объекты, которые имеют статус недвижимости в соответствии со спецификой действующего законодательства Российской Федерации. 

Так в общем случае, если рассматривать само понятие «недвижимость», можно выделить земельные участки и все то, что непосредственно с ними связано, но не имеет возможности физического перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его значению. При этом необходимо отметить, что с 2007 года леса и многолетние насаждения были полностью исключены из состава такого имущества, что на самом деле не соответствует существу таких объектов и действующей мировой практике.

Определение сущности понятия «недвижимого имущества» только с материально-вещественной точки зрения имеет важное значение практически во всех отраслях знаний, но при этом его явно недостаточно и оно далеко не позволяет полностью исчерпать всю совокупность признаков, свойственных его содержанию. 

Любой объект недвижимости в реальности существует в единстве социальных, экономических, физических и правовых свойств, каждое из которых в соответствующих случаях может представлять собой основное в зависимости от каких-либо целей, жизненных ситуаций или стадий анализа. 

На современном рынке, где осуществляются сделки по продаже и аренде различного рода объектов недвижимости, его рассматривают как некий товар в трех материальных формах, имеющих между собой тесную взаимосвязь между собой: в виде самого физического объекта, обладающего определенными характеристиками; определенной услуги, позволяющей использовать объект недвижимости для различных целей; вещного права на объект недвижимого имущества. 



Недвижимое имущество приносит пользу владельцу, а также может использоваться для проживания или ведения бизнеса.
Сфера отношений, где объектом купли и продажи выступает недвижимость, представляет собой рынок недвижимости. На рынке формируется спрос и предложение на объект, в конечном счете – рыночная цена. Кроме ценообразующей, важнейшими функциями рынка недвижимости являются: посредническая, регулирующая, информирующая, стимулирующая.
Рассмотрим основные характеристики недвижимого имущества:
Прочная связь с земельной поверхностью. При этом, объект может быть, на поверхности земельного участка, так и под поверхностью земной коры (к примеру, если на земельном участке, находящимся в собственности физического или юридического лица, расположена шахта по добыче полезных ископаемых, которая уходит далеко под землю, то она, как и сам земельный участок, считается недвижимым имуществом).
Объект не может быть перемещен. Если имущество нельзя переместить на другое место без существенных повреждений целостности его конструкции и изменения свойств, то объект является недвижимым.
Большинство недвижимых объектов предназначено для длительной эксплуатации.
Все недвижимое имущество можно условно разделить на четыре основных группы.
Земля и недра. Это, как земельные участи, так и объекты под земельной поверхностью. Также к недвижимости относятся водоемы (ставки, пруды, озера).
Нежилые постройки, предназначением которых является коммерческое, социальное использования, а также здания административных учреждений.
Жилые помещения (квартиры, частные дома, коттеджи, загородные постройки).
Другие недвижимые объекты. К недвижимому имуществу также относятся такие объекты, как линии электропередач или трубопроводы, а также все, что прочно связано с местом расположения и предназначено для длительного использования.

Недвижимое имущество приносит пользу владельцу, а также может использоваться для проживания или ведения бизнеса.
Сфера отношений, где объектом купли и продажи выступает недвижимость, представляет собой рынок недвижимости. На рынке формируется спрос и предложение на объект, в конечном счете – рыночная цена. Кроме ценообразующей, важнейшими функциями рынка недвижимости являются: посредническая, регулирующая, информирующая, стимулирующая.
Рассмотрим основные характеристики недвижимого имущества:
Прочная связь с земельной поверхностью. При этом, объект может быть, на поверхности земельного участка, так и под поверхностью земной коры (к примеру, если на земельном участке, находящимся в собственности физического или юридического лица, расположена шахта по добыче полезных ископаемых, которая уходит далеко под землю, то она, как и сам земельный участок, считается недвижимым имуществом).
Объект не может быть перемещен. Если имущество нельзя переместить на другое место без существенных повреждений целостности его конструкции и изменения свойств, то объект является недвижимым.
Большинство недвижимых объектов предназначено для длительной эксплуатации.
Все недвижимое имущество можно условно разделить на четыре основных группы.
Земля и недра. Это, как земельные участи, так и объекты под земельной поверхностью. Также к недвижимости относятся водоемы (ставки, пруды, озера).
Нежилые постройки, предназначением которых является коммерческое, социальное использования, а также здания административных учреждений.
Жилые помещения (квартиры, частные дома, коттеджи, загородные постройки).
Другие недвижимые объекты. К недвижимому имуществу также относятся такие объекты, как линии электропередач или трубопроводы, а также все, что прочно связано с местом расположения и предназначено для длительного использования.Географическая концепция термина «недвижимость» позволяет анализировать физические характеристики объекта недвижимости, среди которых: материал из которого выполнен объект и конструкция объекта сооружения; месторасположение и внешние/внутренние габариты объекта; плодородие анализируемой почвы; климат месторасположения объекта; улучшения конструктивных элементов объекта; окружающая среда месторасположения объекта; прочие параметры характеризующие исследуемый объект. 

Рынок недвижимости, на котором осуществляется реализация или же аренда объекта недвижимости, рассматривает в качестве отдельного самостоятельного объекта целостную единую систему, сформированную  в виде определенного комплекса неких установок, сооружений, объектов, оборудования и прочего имущества, объединяющегося функциональным назначением. 

В него, как правило, входит любое имущество, которое указано в техническом паспорте на данный объект недвижимости, а также дополнительно построенное в ходе использования, при этом обладающее функциональной связью с конкретным строением или зданием таким образом, что его невозможно материально переместить, не нанеся значимого ущерба его прямому  назначению. 

Необходимо также отметить, что Министерство финансов отдельно подчеркнуло, что в состав конкретного объекта недвижимого имущества в обязательном порядке должны входить самые разные источники основных средств, включая лифты, локальные сети, встроенную систему вентиляции помещений, а также другие коммуникации. При этом недвижимость (вторичное жилье или первичное) не включает в свой состав основные средства, которые учитываются в качестве отдельных инвентарных объектов и не требуют монтажа, а также могут использоваться вне данного объекта, если их демонтаж не наносит несоразмерного ущерба их основному предназначению. 

Экономическая концепция рассматривает определения понятия «недвижимость» в качестве эффективного материального актива, или надежного инструмента генерирования дохода, а также уникального объекта инвестирования. Отметим, что основные экономические элементы, характеризующие классификацию недвижимости - это цена объекта и стоимость, которые возникают первично из его полезности, а также способность удовлетворять различные интересы и потребности потребителей. 

В юридическом смысле определение понятия «недвижимость» представляет собой некую совокупность частных и публичных прав на объект недвижимости, установленные государством, при этом учитывая российские  особенности, а также всевозможные международные нормы. 

Первичная и вторичная объекты недвижимость могут иметь неделимые или же частичные частные права, а также разделенные на основе физического вертикального и горизонтального разграничения на поверхность земельных участков подземные ресурсы, строения и воздушное пространство. 

Современная мировая практика рассматривает недвижимое имущество как конкретный земельный участок и все, что находится под ним, а также над ним, продлеваемое до бесконечности, включая любые постоянные объекты, присоединенные к нему природой или человеком. 

Таким образом, основными базовыми свойствами, характеризуемые понятие «недвижимость», это материальность объекта недвижимости, неподвижность и непотребляемость. 

Также особо важно подчеркнуть, что существует определенный перечень пограничных понятий между недвижимыми и движимыми объектами. В Российской Федерации для их характеристики принято применять термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей». 



1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества



Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно определить.

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» дает следующее определение этому понятию:

«...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

	одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

	стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

	объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

	цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

	платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Обычно, в этом случае все расхождения укладываются в 3-5%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве - это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения будут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки - чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости.

Отметим, что закон «Об оценочной деятельности в РФ» (статья 7) содержит норму:

«В случае, если ..... не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других».

То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной - это означает что выбран плохой инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость - это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при одном чрезвычайном условии - период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости равны - ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и предположение об уменьшении срока рыночной экспозиции здесь не работает.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.



1.3 Принципы оценки недвижимого имущества



Мировая практика сформировала унифицированный определенный набор методических норм, правил и методов определяющий принципы оценки объектов недвижимости основанных на определенной степени воздействия разнообразных факторов оказывающих влияние на стоимость самого объекта недвижимости.

Условно принципы оценки объектов недвижимости объединены в четыре группы такие как принципы:

основанные на представлении потенциального пользователя;

связанные с землей, зданиями, сооружениями; 

связанные с рыночной средой;

наилучшего и наиболее выгодного использования объекта недвижимости.

Принципы, которые основаны на представлении потенциального пользователя, отражают, как правило, его личное представление об объекте недвижимости и соответственно включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью. При этом она может быть довольно полезной, так как потенциальный потребитель оплачивает арендную плату за временное владение объектом недвижимости, создает у собственника этого объекта чувство гордости или же удовлетворяет иную психологическую потребность.

Принцип замещения устанавливает пороговую норму стоимости объекта недвижимости. Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Подобно принципу замещения является понятие альтернативные издержки. При этом отметим, что альтернативные издержки – это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость напрямую связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

Таким образом, полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых выгод. 

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями этой группе относятся принципы: 

- остаточной продуктивности земли, зданий сооружений; 

- вклада;

- возрастающей и убывающей отдачи; 

- переменных пропорций; 

- оптимальных величин;

- оптимального разделения прав.

Принцип остаточной продуктив.......................